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小心你的品牌商标被“楼盘名称”侵权,房地产行业楼盘名称侵害商标权案件大盘点!

2019-03-18

一、房地产行业楼盘名称侵害商标权案件数据统计


经查询,2009年至今涉及楼盘名称侵害商标专用权纠纷的案件多达64件,随着品牌竞争力在房地产行业的重要性日益凸显,商标侵权案件也逐年增加,各年份案件分布如下:


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其中,法院认定楼盘名称构成商标侵权的案件为39件,不构成商标侵权的案件为25件。


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此外,经统计上述案件中涉及的大型企业包括:万科企业股份有限公司、融创房地产集团有限公司、保利房地产(集团)股份有限公司、深圳东海房地产发展有限公司、广州星河湾实业发展有限公司、重庆帝景置业有限公司、中粮集团有限公司、北京紫玉山庄房地产开发有限公司、华润(集团)有限公司等。


综上通过梳理相关案例,可见随着我国房地产行业的发展日趋繁荣,房地产行业楼盘名称侵害他人商标专用权的现象越来严重,而法院严控楼盘名称侵害商标权的趋势也在逐步加强。


二、“楼盘名称”与商标权的法律冲突


1. 法律依据


《中华人民共和国商标法》


第五十七条 有下列行为之一的,均属侵犯注册商标专用权:


(一)未经商标注册人的许可,在同一种商品上使用与其注册商标相同的商标的;(二)未经商标注册人的许可,在同一种商品上使用与其注册商标近似的商标,或者在类似商品上使用与其注册商标相同或者近似的商标,容易导致混淆的;……


第五十九条 注册商标中含有的本商品的通用名称、图形、型号,或者直接表示商品的质量、主要原料、功能、用途、重量、数量及其他特点,或者含有的地名,注册商标专用权人无权禁止他人正当使用。


《地名管理条例》


第二条 本条例所称地名,包括:自然地理实体名称,行政区划名称,居民地名称,各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称。


2. 从“星河湾”案、“大悦城”案审视楼盘名称商标侵权的法律认定逻辑


案件名称

法院认定

“星河湾”案

(2013)民提字第2号

1. 被申请人对涉案标识的使用上,销售渠道和消费对象等基本相同,相关服务与产品具有密切的联系,可以认定构成商品与服务的类似;


2. “星河湾”文字系申请人已注册商标中最具有显着性和知名度的部分。被申请人将其开发的楼盘命名为“星河湾”, 属于一种商业标识,事实上起到了识别该楼盘的作用,会使相关公众误认该楼盘与申请人开发的“星河湾”系列楼盘有一定的联系,容易误导公众。

“大悦城”案

(2017)京73民终798号

1. 恒利公司使用的"大悦城"、"恒利?大悦城"、"宜春大悦城"标识,其显着识别部分均为"大悦城",与中粮集团享有商标专用权的"大悦城"商标,在文字构成、呼叫发音和含义等方面相同,仅在字体方面存在细微差别,构成近似商标;


2. 中粮集团享有专用权的“大悦城”商标核定使用的不动产管理服务、商品房销售与恒利公司的商品房项目在功能用途、消费对象、销售渠道等方面联系密切,恒利公司的上述使用行为容易使相关公众将恒利公司的商品房项目误认为中粮集团的项目,或者误认与中粮集团存在特定联系,故应当认定为构成类似服务。


综上,恒利公司使用的"大悦城"相关标识与中粮集团享有商标专用权的"大悦城"商标构成使用在类似服务上的近似商标。


上述两个案件的主要症结在于服务与商品的类似判定上,这也是先前我国房地产企业申请注册商标的局限所在,即房地产服务行业涉及的“不动产管理服务、商品房销售”属于第36或37类服务类商标,而实体楼盘属于典型的第19类“非金属建筑物”商品。但是根据《最高人民法院关于审理商标民事纠纷案件适用法律若干问题的解释》中第十一条规定:“商品与服务类似,是指商品和服务之间存在特定联系,容易使相关公众混淆。”该规定在一定程度上打破了原先房地产行业商标保护的局限性,即如果注册商标和相关标志可能导致相关公众混淆,那么即便商标分属服务类和产品类两种领域,依然可以认定服务和产品构成类似。


此外,鉴于房地产商品的高价值性及地域性特点,购房者的注意力通常会高于普通商品的消费者,而且也不会贸然选择地域范围内不知名的品牌,因此,楼盘名称商标侵权的法律认定同时需要考量被侵权商标的知名度情况,被侵权商标知名度越高,覆盖的地域越广,混淆的可能性越大。上述“星河湾”商标的权利主体为广州星河湾实业发展有限公司和广州宏富房地产有限公司,“大悦城”商标的权利主体为中粮集团有限公司,均为大型企业,“星河湾”、“大悦城”商标也均为国内闻名的品牌,故进一步增加了商标混淆的可能性。


三、房地产企业楼盘商标保护的策略


通过盘点“楼盘名称”商标侵权案件的特点及法院认定逻辑,除简单的商标近似认定之外,基于房地产行业重点应关注“是否存在商品与服务的类似?”及“是否会造成相关公众的混淆?”的问题,房地产企业的商标权的保护也应当对症下药,防止商标侵权的“李鬼们”横行。


首先,企业申请注册的商标,要具备高于普通商标的显着性,最好附加显着性图形,保持商标、商号、域名的一致性注册,同时还需树立长远的商标保护战略,注册联合商标和防御商标,尽可能保证房地产相关商品/服务类别的基本覆盖,建立完善的商标保护体系。


其次,着力打造主品牌,争取达到驰名商标的状态。如上所述,商标知名度系判断楼盘名称“是否会造成相关公众的混淆”的重要因素,如果商标使用达到驰名状态,其被保护的范围就会大大的扩大和延伸,即当商标的知名度在个案中足以被认定为驰名商标时,不仅能获得跨类别的保护,而且能够依据淡化理论获得保护。因此,房地产企业应努力提升自身商标的知名度,争取达到驰名商标状态,突破现有商标保护的地域限制。


此外,注册及使用商标时应尽量避开地名混淆的影响。地名使用权与注册商标权发生冲突,也是楼盘名称商标侵权的常见问题。根据《地名管理条例》第二条规定,本条例所称地名,包括:自然地理实体名称,行政区划名称,居民地名称,各专业部门使用的具有地名意义的台、站、港、场等名称。地名管理的地域性决定了不同行政区域之间完全可能存在相同的地名。因此,房地产企业在注册商标时应充分排除地名与商标混淆的可能性。

 

四、结语


楼市火爆,楼盘名称的保护已然成为趋势,房地产企业应当努力提升自身商标的知名度,建立完善的商标保护体系,及时防范应对商标被侵权的风险。


编辑:李晴晴

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