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商品房预售合同常见纠纷情形及违约责任

2019-03-27

商品房预售合同纠纷是指因商品房预售合同条款自身的缺陷或因不可抗力等因素引起的合同履行迟延或履行不能等而产生的纠纷。包括因预售商品房的交房时间、面积、质量、价款、产权证明等方面的纠纷。


一、商品房预售合同纠纷的常见类型


以北京市为例,目前公开案例中,以判决形式结案的商品房预售合同纠纷近两万例。其中常见纠纷类型有逾期交房、逾期办理权属登记、争议房屋交付条件是否具备、违约金约定条款争议、面积差价等。


二、商品房预售合同违约情形与责任


结合近期公开案例,对常见风险及责任承担进行以下分析:


(一)逾期交房


此类纠纷为预售合同中最常见的纠纷。商品房预售合同中通常会以“交付日期”、“交付条件”来明确案涉房产的交房日,同时在“违约责任”或“逾期交房责任”中对违约责任的认定进行明确。


如在黄某与北京某房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案中,双方于2011年1月签署了《北京市商品房预售合同(商业、办公等非住宅类)》,第十二条“交付条件”约定,出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房;第十四条“逾期交房责任”约定,除不可抗力外,出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的,按照下列第1和2种方式处理:1. 按照逾期时间:(1)逾期在90日之内,……(2)逾期超过90日后,……买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金,并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付;2. ……如果买受人要求继续履行合同的,出卖人支付的违约金累计不超过商品房总价款的百分之贰。后开发商逾期交房,黄某向北京市丰台区人民法院提起诉讼,主张开发商支付的逾期交房违约金不足以弥补其损失,要求按照其实际损失进行赔偿。

 

一审法院认为:合同当事人可以明示或者默示作出意思表示。当事人未用语言或者文字明确表示意见,但其行为表明已接受的,可以认定为默示。当事人应受其以默示意思表示作出的法律行为约束。由此驳回黄某诉讼请求。


黄某不服一审判决,向北京市第三中级人民法院提起上诉。


二审法院认为:第一,违约责任的具体形式双方已在合同中进行了明确约定并结算完;第二,违约金不足以弥补损失的,主张赔偿方应就实际损失进行举证。黄某于本案中所主张的损失(租金损失)在性质上属于可得利益损失,而商业房屋出租属市场行为,对于租金收益的确定尚需结合租赁市场供需情况、订约成本、履约成本等因素予以综合考虑。其单方委托出具的租金评估报告,欠缺充分依据。第三,根据我国法律规定,诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算,而本案中,开发商的违约行为持续至房屋实际交付之日即2014年1月,故诉讼时效应自该日起计算。此后至黄某向一审法院提起诉讼时止,未就除合同约定之外的违约金向开发商主张权利,反而是在开发商于2015年12月依据合同约定数额向其支付违约金时提出异议,在此情况下,应当认定开发商的时效抗辩成立。


结合上述案例可见,依法成立的合同,对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。如预售合同中对交房日期及相应违约责任进行了明确的约定,应当依据合同约定承担相应的责任。如合同中未就违约责任进行约定,依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《商品房买卖解释》”)第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”


在实践中还出现过因笔误导致房屋交付日期早于建设工程竣工日期的案例,针对这类情况,法院认为双方对合同约定内容均应当明确知晓的情况下,以合同约定时间为应交付时间或以开发商单方主张时间为应交付时间均有失公平,故应视为双方对此约定不明确。根据合同法第六十一条的规定,合同生效后,当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的,可以协议补充;不能达成补充协议的,按照合同有关条款或者交易习惯确定。当事人就有关合同内容约定不明确,按照合同法第六十一条的规定仍不能确定的,履行期限不明确的,债务人可以随时履行,债权人也可以随时要求履行,但应当给对方必要的准备时间。


(二)逾期办理权属登记


魏某与北京某房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案中,2008年3月,魏某与房地产公司签订《北京市商品房预售合同》,约定魏某购买涉案房屋,合同还约定如因房地产公司的责任,魏某未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的,魏某有权退房,不退房的,自魏某应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,房地产公司按日计算向魏某支付全部已付款万分之零的违约金。2009年5月,房地产公司向魏某交付涉案房屋。根据合同约定,房地产公司应于交付房屋之日起720日内即2011年5月17日之前为魏某办理完房屋所有权证,而其实际为魏某办理房屋所有权证的时间为2014年9月28日,超过合同约定的时间,构成违约。


虽案涉预售合同中并未约定房地产公司逾期办理房屋所有权证的违约金,但并未排除魏某按照法律规定主张违约损失的权利。为购房人办理房屋所有权证系开发商的主要合同义务,开发商逾期办证使得购房人对案涉房屋的所有权处于不圆满的状态,客观上对所有权的行使造成了限制,业主的多项衍生权利不能顺畅行使,造成了一定损失,对此房地产公司应予适当赔偿。


就赔偿标准,根据合同自治原则,如当事人之间就此有明确约定的,应当直接依据当事人的约定明确出卖人应承担的违约责任。如果当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的,按照《商品房买卖解释》第十八条规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。


(三)违约金约定条款争议


在商品房预售合同纠纷中,还存在违约重合的情形。如同时出现逾期交房和逾期办证,这种情况下,违约金该如何适用?


该类情形下,法院通常认为逾期交房与逾期办理房屋权属登记均系由出卖人同一行为造成,如要求其基于同一行为在同一时间段内承担两项违约责任,则加重了出卖方的违约责任。对于重复期间的违约金,买受人有权任选两项违约责任之一进行赔偿,买受人坚持主张两项违约金的,应择一高标准予以支持。


如出卖人认为约定的违约金过高而要求人民法院调整的,法院可根据合同法第一百一十四条、《商品房买卖解释》第十六条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释(二)》第二十九条的规定,并参照《商品房买卖解释》第十八条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。


三、律师建议


(一)充分考察,不只信广告


选择正规、知名度高、实力较强的房地产开发商;留意开发商资质、资信及拟购商品房是否具备齐全的开发手续,如《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》(建设工程开工证)、《商品房销售(预售)许可证》,必要时可咨询专业律师或前往房屋所在地不动产中心进行查证。


(二)重点条款明确约定


在合同中明确约定逾期交房、逾期办证及交付房屋不符合约定(包括面积误差、层高缩水、质量问题、建材装修材料不环保、虚假承诺、配套不符等)的违约责任;


如开发商提供的合同为格式文本,能自行商议、修改的条款较少,可通过补充协议进一步约定。


(三)留存证据、及时维权


注意保存合同、各类交款票据、开发商提供的房产宣传广告等。


编辑:李晴晴

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